Mogen sociale huurders spaargeld en een woning hebben?

Wonen

De poort tot een sociale huurwoning wordt steeds nauwer. Wat vindt GRIP?

Het recht op wonen voor iedereen realiseren betekent dat iedereen een betaalbare woning moet kunnen vinden. Bij een sociale huurwoning betaal je huur volgens je inkomen. Dat is een manier om ervoor te zorgen dat mensen geen te grote hap uit hun inkomen moeten betalen aan wonen. Toegang hebben tot sociale huisvesting wordt dan ook door veel experten en middenveldorganisaties aangehaald als cruciaal.

Dat kan door meer aanbod aan sociale woningen te voorzien. Het Europees Comité voor de Sociale Rechten oordeelde recent dat Vlaanderen op korte termijn moet zorgen voor een veel groter aanbod aan kwalitatieve sociale huurwoningen.

Er moet daarbij voor gezorgd worden dat mensen in aanmerking komen voor een sociale woning. Vanuit de Vlaamse Regering worden er echter steeds meer voorwaarden gesteld aan de kandidaten.

Dat is problematisch. In dit artikel kijken we naar de middelentoets en de verstrengde eigendomsvoorwaarde. Waar gaat het over, waarom werden ze juridische aangevochten, en wat vindt GRIP ervan?

MIDDELENTOETS / VERMOGENTOETS

Vanaf 1 januari 2024 moeten kandidaten voor een sociale huurwoning aantonen dat ze niet te veel spaarcenten hebben. Bij de inschrijving moeten ze een verklaring op eer ondertekenen. Bij de toewijzing van een woning moeten ze uittreksels van hun bankrekening tonen. Op de website van de Vlaamse overheid staat dit duidelijk uitgelegd:

“Zittende huurders moeten niet aan deze voorwaarde voldoen, ook niet als ze verhuizen naar een andere sociale woning. Wie op 1 januari 2024 al ingeschreven is als kandidaat-huurder, wordt wel afgetoetst bij de toewijzing van een sociale woning.

Naast het gezinsinkomen zal het ''vermogen'' als kandidaat-huurder gecontroleerd worden. Met ''vermogen'' bedoelt men de ''beschikbare middelen, namelijk de positieve saldi op spaar-, betaal-, termijn- en effectenrekeningen”.

Die mogen een bepaalde grens niet overschrijden. Deze grens komt overeen met de bestaande inkomensgrenzen. Het gaat om volgende bovengrenzen:

alleenstaande zonder persoon ten laste: 30.636 euro (geïndexeerde inkomensgrens 2025)
alleenstaande met handicap: 33.202 euro (geïndexeerde inkomensgrens 2025)
in alle andere gevallen: 45.952 euro (geïndexeerde inkomensgrens 2025)

verhoging per persoon ten laste: 2.569 euro (Geïndexeerde inkomensgrens 2025)

(*) Een persoon ten laste betekent:

een kind dat op uw adres is ingeschreven en dat minderjarig is of een kind dat recht geeft op gezinsbijslag.
uw kind dat regelmatig bij u verblijft en minderjarig is of een kind dat recht geeft op gezinsbijslag.
als het kind ook erkend is als ernstig gehandicapt, wordt het gelijkgesteld met twee personen ten laste.
iemand, meerderjarig of minderjarig die erkend is als ernstig gehandicapt.”

De middelentoets wordt juridisch aangevochten

Er loopt een juridische procedure bij de Raad van State tegen de manier waarop de middelentoets / vermogenstoets werd ingevoerd. De middelentoets sluit heel wat mensen uit van de toegang tot een sociale huurwoning.

De maatregel is volgens het Vlaams Huurdersplatform niet goed uitgewerkt, werd onvoldoende onderzocht, is niet proportioneel en is een achteruitgang van het recht op een behoorlijke huisvesting. De maatregel verbiedt kandidaten voor een sociale woning om te sparen boven een beperkte grens. Het Vlaams Huurdersplatform legt dit duidelijk uit:

“Het idee is dat sociale woningen enkel mogen gaan naar mensen die niet zelf in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Maar volgens ons kan je er niet zomaar vanuit gaan dat mensen met deze spaargrenzen een hypothecaire lening aan kunnen gaan om eigendom te verwerven of op de private huurmarkt elke maand de huur kunnen betalen zonder eventuele spaarcenten op te souperen.

Er werd ook helemaal niet onderzocht hoeveel kandidaat sociale huurders effectief een groter spaarboekje zouden hebben dan wat de grenzen bepalen. Wel weten we uit onderzoek dat mensen met lage inkomens vaker ook een beperkt vermogen hebben. Daarom mogen we er van uitgaan dat het over een zeer beperkte groep kandidaat-huurders gaat.

De kandidaat-huurders die toch wat bijeen gespaard hebben of die plots een stukje van een erfenis krijgen, zullen die centen moeten wegschenken of opdoen om in aanmerking te blijven komen voor een sociale huurwoning. Nochtans weten we dat 36% van de sociale huurders na het betalen van de sociale huurprijs niet voldoende overhoudt om nog menswaardig te leven. Voor wie kan, is een beetje reserve hebben altijd nuttig, zelfs als men dus nadien sociale huurder wordt.

Het Vlaams Huurdersplatform stelt daarom dat er vanuit het recht op behoorlijke huisvesting geen redelijke verantwoording is voor deze maatregel. Deze dient geen legitiem doel en kan niet als pertinent, noodzakelijk en proportioneel worden beschouwd. Ook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur worden geschonden. We kunnen spreken van een achteruitgang van het beschermingsniveau en vinden het heel eigenaardig dat bepaalde vermogens wel in rekening worden gebracht en andere niet.”

Personen met een handicap

Ook personen met een handicap die een aanvraag doen voor een sociale huurwoning worden afgewezen wanneer ze te veel spaarcenten hebben. Ook bij hen geldt dat de hoogte van het spaargeld niets zegt over het maandelijks inkomen waarover ze beschikken om huurgeld te betalen. Vaak is er een extra nood aan spaargeld voor kosten die te maken hebben met de handicap en niet door de overheid worden terugbetaald.

VERSTRENGDE EIGENDOMSVOORWAARDE

Na een procedure van 5 jaar vernietigde de Raad van State de verstrengde eigendomsvoorwaarde die in 2019 werd ingevoerd op de sociale huurmarkt. De Raad van State besliste dat een oplossing gevonden moet worden tegen uiterlijk eind 2025.

Al vóór 2019 mocht je als (kandidaat-) sociale huurder geen woning volledig in volle eigendom of vruchtgebruik hebben. In 2019 werd deze voorwaarde verstrengd. Ook een woning die de sociale huurder gedeeltelijk in volle eigendom of vruchtgebruik verwerft, werd niet meer toegelaten. Sociale huurders moesten elk deel eigendom, ook als is dit slechts een klein deel dat ze bijvoorbeeld als één van vele erfgenamen verwierven, binnen het jaar opnieuw verkopen of wegschenken. Als ze daar niet in slaagden, werden ze opgezegd. Ook kandidaten op de wachtlijst voor een sociale woning mochten geen deeltje van een volle eigendom bezitten.

De Vlaamse Regering moet nu tegen eind 2025 over een nieuwe regeling beslissen. Op de ministerraad van 25 april 2025 werd op voorzet van minister van Wonen Melissa Depraetere een nieuwe regeling “principieel goedgekeurd” binnen de Vlaamse Regering.

Het Vlaams Huurdersplatform stelt: “Dat betekent dat de regeling nog niet definitief is, maar dat we nu wel zicht krijgen op hoe de nieuwe eigendomsvoorwaarde er vermoedelijk zal uitzien. Je mag als sociale huurder of als kandidaat-huurder opnieuw een deel van een woning bezitten, tenzij je eerst volledig eigenaar was en je de laatste 3 jaar een deel van de woning hebt weggeschonken of verkocht. Er is nog geen specifieke datum bepaald voor de inwerkingtreding, maar dit zal zeker nog dit jaar zijn.”

Voor de slachtoffers van de onwettige eigendomsvoorwaarde werden maatregelen aangekondigd, maar de uitwerking blijft nog onduidelijk.

WAT VINDT GRIP?

Over de middelentoets / vermogenstoets

Net zoals bij veel andere maatregelen is er bij de middelentoets een algemeen probleem, dat voor sommige doelgroepen nog sterker doorweegt, waardoor ze nog harder worden getroffen door de maatregel.

GRIP wijst enerzijds op het algemene probleem van een te strenge en niet onderbouwde middelentoets. Anderzijds merken we op dat er aandacht moet zijn voor bevolkingsgroepen in een extra kwetsbare positie, zoals personen met een handicap.

Er is een algemeen probleem met de grensbedragen aangezien deze de woonbehoefte niet weerspiegelen. Het Vlaams Huurdersplatform stelt terecht dat de grensbedragen in het algemeen te laag zijn. Bovendien wordt met heel veel waarde geen rekening gehouden (denk aan auto, juwelen, kunst…) , waardoor het ook geen objectief beeld is.

Het grensbedrag voor mensen met een handicap zou nog een stuk hoger moeten liggen dan het algemene grensbedrag, wat nu maar heel beperkt het geval is.

Er komt best een objectieve, wetenschappelijk onderbouwde toepassing. We doen zelf geen uitspraak over welk grensbedragen nuttig zouden zijn.

Zonder vermogenskadaster zal het bovendien altijd onmogelijk zijn om een middelentoets goed en objectief in kaart te kunnen brengen. Er is dus ook een vermogenskadaster nodig.

De middelentoets in zijn huidige vorm wordt best afgeschaft voor iedereen.

Over de verstrengde eigendomsvoorwaarde

Er wordt te gemakkelijk vanuit gegaan dat een woning in eigendom kan voldoen aan de huidige woonbehoefte van de eigenaar. Dat is niet altijd het geval bij mensen met een handicap. Er kunnen extra noden zijn waar de woning niet aan voldoet. Mensen kunnen bijvoorbeeld door een ongeval een handicap verworven hebben. Een eerder aangekochte woning kan plots niet meer voldoen aan wat nodig is.

Er moet genuanceerder bekeken worden in welke situaties mensen een woning bezitten en daar toch niet zomaar kunnen gaan wonen. Ook voor mensen met een handicap kan het hebben van een woning een vorm van financiële zekerheid zijn. Mensen mogen niet gedwongen worden hun eigendom te verkopen om aanspraak te kunnen maken op een aangepaste en betaalbare woning als dat hun kans op armoede vergroot. We brengen art.28 van het VN-Verdrag over het recht op een voldoende levensstandaard in herinnering. Dit moet beschermd worden.

Over het beleid waarbij de toegangspoort tot sociale huisvesting vernauwd werd

In de plaats van de toegang tot sociale huisvesting te beperken, kan men best het aanbod aan sociale woningen vergroten. Of nog: het recht op wonen ga je niet waarmaken door mensen die woonbehoeftig zijn uit te sluiten van betaalbare woningen. Maar juist door die toegang te verbeteren.

GRIP vindt ook dat vooraleer maatregelen worden genomen die toegang tot sociale voorzieningen zoals sociale huisvesting verstrengen (zoals het geval is met de middelentoets) de effecten ervan veel beter vooraf moeten worden onderzocht.

GRIP roept beleidsmakers ook op om huurders en hun organisaties echt te betrekken bij beleid en hun stem ook te erkennen. Te vaak moeten middenveldorganisaties via juridische actie als enige overgebleven manier fundamentele grondrechten zoals het recht op wonen of het recht op inkomen verdedigen. Steeds meer voorwaarden opleggen om toegang te hebben tot sociale voorzieningen breekt ons sociaal beschermingsniveau af. Dit is zorgwekkend. We pleiten voor meer dialoog in plaats van juridische strijd.