Veranderingen in het woonlandschap

Het is voor heel wat personen met een handicap aartsmoeilijk om een geschikte betaalbare woning te vinden. Het aanbod aan betaalbare en toegankelijke woningen is veel te klein voor de noden. Omdat een goede thuis cruciaal is, volgt GRIP op wat het woonbeleid doet om de situatie te verbeteren.

In Vlaanderen nemen de sociale verhuurkantoren een steeds belangrijkere plek in om mensen met de grootste woonnood aan een geschikte woning te helpen. In dit artikel hebben we het over die sociale verhuurkantoren en een inclusief woonbeleid. 

We geven ook een stukje actualiteit weer dat aan bod kwam op een studievoormiddag van HUURpunt (28 juni 2022) ter ere van het tienjarig bestaan van deze vzw. Minister van Wonen Matthias Diependaele hervormt het woonlandschap, wat zorgt voor heel wat veranderingen. 

Sociale verhuurkantoren in de standpuntnota van GRIP

In onze standpuntnota met voorstellen voor een inclusief woonbeleid vermelden we kort de sociale verhuurkantoren. Zie “hoofdstuk 5.2 Inclusie bij nieuwe woonformules” op pagina 30:

“Sociaal verhuurkantoren verdienen ongetwijfeld ook aandacht. Hun positieve impact op het recht op betaalbaar en kwaliteitsvol wonen zou nog verder versterkt kunnen worden door de kloof tussen inkomen en huurprijs verder te verkleinen. Huurders kunnen bij sociale verhuurkantoren huren aan een lagere huurprijs dan op de private huurmarkt en ze kunnen een huursubsidie krijgen. De huurprijs blijft echter hoger dan de huurprijs bij sociale huisvestingsmaatschappijen omdat die daar gekoppeld is aan het inkomen.”

Wat doet een sociaal verhuurkantoor?

Op de website van HUURpunt vzw kan je lezen wat een sociaal verhuurkantoor is en wat het doet:

 “Een sociaal verhuurkantoor (SVK) huurt woningen op de private huurmarkt en verhuurt deze aan mensen die op de private huurmarkt vaak uit de boot vallen. De huurder kan wonen in een kwaliteitsvolle, betaalbare woning die op de private huurmarkt maar moeilijk te vinden is.

De huurprijs ligt lager dan op de private huurmarkt maar de eigenaar krijgt er wel heel wat voordelen voor in ruil. Zo is de eigenaar zeker van zijn huurinkomsten. Het SVK is verantwoordelijk voor de betaling van de huur aan de eigenaar. De eigenaar moet zich ook geen zorgen maken over administratieve rompslomp. Het SVK neemt het beheer van de woning over en volgt alle administratieve taken op (opmaken huurcontract, afsluiten brandverzekering, opmaken plaatsbeschrijving, ..).  Bovendien kan de eigenaar er op rekenen dat de woning op het einde van het huurcontract in de oorspronkelijke staat wordt teruggegeven, mits gebruikelijke slijtage. Ook kan de eigenaar genieten van een verlaagd tarief van de onroerende voorheffing en in sommige gevallen heeft de eigenaar ook recht op premies en goedkope leningen.”

Dak- en thuisloosheid en handicap

De sociale verhuurkantoren zijn ontstaan vanuit de vaststelling dat mensen met een heel hoge woonnood niet of niet snel genoeg terechtkonden in het systeem van de sociale huisvesting. Ze focussen op mensen met hoogste woonnood. Daarom zijn ze belangrijk in de strijd tegen dak- en thuisloosheid.

Dakloosheid en thuisloosheid zijn de ergste uitwassen van een falend woonbeleid. Op de website www.dakenthuisloosheid.be vind je cijfers van tellingen van dak- en thuisloosheid. Er zijn ook ruwe tellingen over handicap en chronische ziekte.

Het recht op wonen garanderen voor iedereen betekent onder meer zorgen dat mensen niet dakloos of thuisloos worden of zorgen dat mensen uit zo’n situatie geraken. Personen met een handicap ondervinden door hun handicap vaak extra drempels en risico’s, ook in een situatie van dakloosheid.

Actualiteit en toekomst

Tegen 1 januari 2023 moeten de sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM’s) en de sociale verhuurkantoren (SVK’s) één woonactor vormen met maar één speler per gemeente: de woonmaatschappij. De sociale verhuurkantoren zijn bezorgd dat zij met de hervorming minder hun kerndoelstelling kunnen opnemen: het beschermen van het recht op wonen van de meest kwetsbare huurders. Er zullen andere toewijzingscriteria gelden voor sociale huisvesting. 20% zal gaan naar de meest kwetsbare huurders. De bezorgdheid is dat dit veel te weinig is om de mensen met hoge nood een woning te bezorgen.

HUURpunt maakte een tiental beleidsvoorstellen over aan het beleid. Je kan die hier lezen:

https://www.huurpunt.be/Paginas/HUURpunt-uitgangspunten-bij-het-vormen-van-de-woonmaatschappij.aspx

Er zijn nog veel onduidelijkheden rond de hervorming naar 1 woonmaatschappij. Zo is het de vraag wat het effect zal zijn op de huurprijzen voor de huurders. Voor mensen met een laag inkomen is die nu lager dan bij een huurwoning via een sociaal verhuurkantoor. Hoe zullen de prijzen evolueren?

Een aantal reflecties vanuit GRIP

In het panelgesprek aan het einde van de studievoormiddag 10 jaar HUURpunt vzw kwamen  heel wat pertinente vragen naar boven. Hoe kunnen we nu vanuit GRIP hiernaar kijken, vanuit het kader van onze standpuntnota over een inclusief woonbeleid? We geven een aantal aandachtspunten weer.

“Aandacht voor hoogste woonnoden behouden"

We begrijpen de bezorgdheid van de sociale verhuurkantoren en HUURpunt dat de hervorming naar 1 woonmaatschappij de aandacht voor de meest kwetsbare mensen (hoogste woonnood) zou verzwakken. Nieuwe systemen mogen er niet toe leiden dat meer mensen dakloos of thuisloos worden of blijven.

We vinden dat de minister moet luisteren naar de bekommernissen van de sociale verhuurkantoren die vanuit hun ervaring en expertise stellen dat 20% van de woningen voorbehouden voor mensen met de grootste woonnood te weinig is. Minder mensen met een hoge woonnood kunnen helpen, zou een achteruitgang zijn en is dus geen optie.

Maar ook… tekort aan betaalbare woningen versneld aanpakken

Tegelijkertijd zijn de noden zo hoog dat men in feite een heel groot aantal sociale woningen zou moeten voorbehouden om alle hoogste noden te lenigen. Het gevaar is dat zo het systeem van sociale huisvesting verder uitgehold geraakt in plaats van verbreed. In Vlaanderen is er zo’n grote schaarste (men creëert te weinig aanbod aan sociale huurwoningen) dat men de woningen probeert voor te behouden voor de mensen die het ‘het meest nodig hebben’. Maar heel veel mensen hebben een betaalbare woning heel hard nodig… 

Er worden ook steeds meer en strengere voorwaarden bedacht om een sociale woning te mogen huren. Die pakken echter het probleem van het te schaarse aanbod niet aan, maar leiden eerder de aandacht weg. Naast de al bestaande inkomensgrenzen wil men nu voor kandidaat-huurders spaargeld onder de loep gaan nemen. Wie net te veel spaargeld heeft opgebouwd als buffer voor tegenslagen, moet dan op de veel te dure private huurmarkt blijven huren. Meer informatie en een standpunt van het Vlaams Huurdersplatform kan je hier lezen. 

Deze maatregel lijkt er vanuit te gaan dat mensen met 25.000 euro (of 28.000 euro voor mensen met een handicap) wel een voldoende hoog maandelijks inkomen zullen hebben om op de private huurmarkt te huren, en voldoende overhouden om van rond te komen. Er zijn legio situaties waarin dit niet het geval is. Voor wie van een uitkering leeft, zoals een inkomensvervangende tegemoetkoming of een invaliditeitsuitkering van 1100 euro per maand, is een huur van 700 euro een binnenweg naar armoede. Zelfs al heb je een spaarboekje van 28.000 euro. Dat spaarboekje is na een paar jaar verdampt en dan kan je wél een sociale woning aanvragen. Maar hoe kan je de jaren dat je dan nog op de wachtlijst staat, samen met 170.000 andere wachtenden, overleven? We waarschuwen dat personen met een handicap of een chronische ziekte bovendien vaak extra kosten hebben door handicap die onvoorspelbaar kunnen stijgen, waardoor zij best extra financiële marge behouden.

Of wat met de extra regels rond lokale binding om woningen in een gemeente voor te behouden aan wie er al een aantal jaren woont? Mensen die omwille van omstandigheden (een scheiding, een werksituatie, een toegankelijkheidsnood, enzoverder) verhuisd zijn naar een andere gemeente, kunnen er in de praktijk geen aanspraak meer op maken.  Het zijn geen goede noch duurzame manieren om het recht op een geschikte woning en het recht op (het behoud van) een thuis te realiseren.

Inzetten op verbreding van sociale huisvesting

De kern van het probleem is de schaarste op de sociale woningmarkt. Dit leidt ertoe dat men continu mensen die het allemaal hard nodig hebben, afweegt tegenover elkaar. Een groot deel van sociale woningen voorbehouden voor personen met een handicap is in feite geen oplossing. Personen met een handicap komen in concurrentie met andere mensen, zonder handicap, maar die ook hard een woning nodig hebben en geen betaalbare woning vinden. Men moet die concurrentie vermijden.

De oplossing ligt dan ook bij het aanpakken van die schaarste, veel meer in te zetten op sociale woningen en van sociale huisvesting een sterker en uitgebreider systeem te maken. We zijn ervan overtuigd dat België rijk genoeg is om het recht op wonen te verzekeren voor iedereen. In buurlanden zoals Nederland en Frankrijk is er 18 tot 28% sociale huur, waarom bij ons maar 6,5%? Waar sociale huisvesting meer ingeburgerd is, is het voor veel mensen een belangrijke vorm van sociale bescherming. Het zorgt er mee voor dat mensen niet in armoede geraken of juist dat ze uit de armoede kunnen klimmen.

Huur betalen volgens de hoogte van je inkomen biedt tegengewicht tegen veel te hoge huurprijzen op de private markt. Het zorgt ervoor dat minder mensen afhankelijk zijn van de private huurmarkt.

Wanneer sociale huisvesting juist voor een bredere groep mensen bedoeld is, wordt het systeem ook betaalbaarder. De hogere huren van mensen met middelmatige inkomens compenseren de lagere huren van mensen met lage inkomens. Het sociale huisvestingsmodel wordt financieel ‘robuuster’, sterker dus. Dit alles heeft ook voor personen met een handicap veel voordelen.